Интервью порталу «Бюллетень недвижимости»
Источник: портал "Бюллетень недвижимости"
В Нижегородской области стартовала новая программа капитального ремонта многоквартирных домов. О том, как она будет работать, БН рассказал Сергей Протасов, генеральный директор некоммерческой организации «Фонд капитального ремонта многоквартирных домов, расположенных на территории Нижегородской области».
Сергей Борисович, согласно Жилищному Кодексу РФ жители должны определиться со способом накопления средств на капитальный ремонт не позднее чем через 6 месяцев после опубликования региональной программы капремонта. В Нижегородской области окончательным сроком принятия решения о выборе способа накопления фонда капитального ремонта МКД стало 8 ноября 2014 года. Является ли дата 8 ноября окончательной? Как можно изменить способ накопления средств после этой даты? Что необходимо сделать?
Изменить форму накопления жители могут в любое время, если это решение будет принято 2/3 собственников дома. В этом случае все накопленные средства будут перечислены на спецсчет либо на счет регионального оператора в зависимости от вновь выбранного варианта в установленные законом сроки.
Что для этого нужно сделать? Прежде всего – провести общее собрание собственников дома.
Согласно Жилищному кодексу РФ, решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и формировании фонда капитального ремонта на специальном счете вступает в силу через два года после направления региональному оператору решения общего собрания собственников об изменении способа формирования фонда капитального ремонта.
Но нужно учесть, что в случае если на проведение капитального ремонта предоставлен и не возвращен кредит, заем или имеется подлежащая погашению за счет фонда капитального ремонта задолженность по оплате выполненных работ по капремонту, изменение способа формирования фонда капитального ремонта в отношении этого многоквартирного дома допускается при условии полного погашения такой задолженности.
Решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на специальном счете и формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора вступает в силу через один месяц после направления владельцу специального счета решения общего собрания собственников об изменении способа формирования фонда капитального ремонта.
Хочу напомнить, что в тех МКД, собственники которых не приняли решение о выборе способа формирования фонда капремонта или не реализовали его до 8 ноября, фонд капитального ремонта на основании решения органа местного самоуправления будет формироваться на счете регионального оператора.
В чем плюсы и минусы каждой из систем накопления?
Жилищным Кодексом РФ предусмотрено два способа формирования фонда капитального ремонта МКД:
- перечисление взносов на капремонт на счет регионального оператора
- перечисление взносов на капремонт на специальный счет. Владельцем специального счета может быть только юридическое лицо: ТСЖ, жилищные кооперативы или региональный оператор. Счета можно размещать в банках, чей уставной капитал составляет более 20 млдр рублей. Их перечень опубликован на сайтах Центробанка РФ и Фонда содействия реформированию ЖКХ.
В первом случае Региональный оператор выполняет все функции по организации и финансированию капремонта. Собственники рассматривают предложения Регоператора по капремонту и принимают участие в приёмке выполненных работ.
Нижегородский фонд ремонта МКД принимает на себя обязанность обеспечить проведение капитального ремонта в сроки, установленные региональной программой, и его финансирование за счет средств фонда капитального ремонта данного дома и средств Регоператора на возвратной основе.
В случае, если жители выберут специальный счет, то они самостоятельно будут осуществлять функции по организации капитального ремонта дома в соответствии с Жилищным кодексом РФ. Они сами будут отвечать и за накопления, и за качество проведенного ремонта, и за надлежащее состояние дома. Однако нужно учесть, что проведение капитального ремонта хотя бы одного элемента дома (крыша, фасад, лифт…) при выборе способа накопления на спецсчете, возможно только при достаточном накоплении средств, а это потребует от 7 до 20 лет в зависимости от конструкции дома. Принимая решение о ремонте того или иного элемента дома, жители должны учитывать строительные нормы и правила и помнить, прежде всего, о безопасности и комфортности проживания в доме.
Дополнительные расходы по открытию, обслуживанию счета, организации сбора взносов на капитальный ремонт ложатся на собственников помещений - за счет взносов данные расходы финансироваться не могут. Хочу уточнить, что тем, кто выберет специальный счет у регоператора, также придется нести расходы на обслуживание, содержание, открытие этого счета, расходы, связанные с выставлением и начислением платежей, Нижегородский фонд капремонта возьмет на себя функции технического заказчика.
При выборе спецсчета нужно учитывать еще один момент – уже сейчас собственники должны спланировать капремонт на 30 лет вперед с учетом физического износа тех или иных элементов дома. Соответственно, и свои накопления на капремонт должны быть спланированы на 30 лет вперед. И если становится очевидно, что накопленных средств будет недостаточно, то уже сейчас необходимо принять решение об увеличении ежемесячного взноса. Например, согласно плана, через 10 лет придет срок для ремонта крыши, но уже сейчас очевидно, что накопленных средств будет недостаточно, а откладывать ремонт нельзя. В этом случае собственники будут вынуждены принять решение об увеличении взноса выше минимального размера.
Что входит в обязанности Фонда капитального ремонта?
Региональный оператор – это некоммерческая организация, учредителем которой выступило Правительство Нижегородской области. В рамках федерального законодательства Региональный оператор выполняет весь комплекс функций по организации системы капитального ремонта многоквартирных домов, формирующих у него фонды (накопления):
- обеспечивает начисления, выставление платежных документов,
- аккумулирование финансовых средств,
- обеспечивает организацию капремонта в соответствии с региональной программой и его финансирование за счет средств фонда капремонта;
- выполняет функции технического заказчика (разрабатывает проектно-сметную документацию, отбирает на конкурсной основе подрядную организацию для проведения капремонта, обеспечивает контроль за проведением работ и приемку выполненных работ с участием собственников).
Таким образом, Нижегородский фонд ремонта МКД выступает гарантом качества выполненного капремонта.
С какого города начнется Реализация программы капитального ремонта в Нижегородской области. Сколько домов попадает в число первоочередных? В какие сроки будет проведен капитальный ремонт?
Реализация программы, фактически, уже началась. В соответствии с краткосрочным планом реализации программы на 2014-2016 годы, утвержденным Правительством области, в 2015 году мы планируем выполнить ремонт более 900 МКД, которые будут отремонтированы с привлечением бюджетных средств всех уровней, в том числе и средств «Фонда содействия и реформирования ЖКХ».
Из них более 500 МКД, практически в каждом районе области, самостоятельно выбрали способ накопления фонда капремонта на счете Регоператора. В адрес этих домов уже направлены предложения Регоператора, связанные с проведением капитального ремонта.
В настоящее время специалисты Фонда проводят комиссионный осмотр этих домов. Проводится оценка состояния крыш, фасадов, фундаментов, систем холодного и горячего водоснабжения, систем отопления, электроснабжения и водоотведения. По каждому дому будет составлен проект выполнения работ с учетом их состояния и соблюдения необходимых технологий. Работы будут проводится как комплексно, так и по отдельным элементам дома. В зависимости от этого каждый конкретный дом будет иметь свои сроки выполнения работ – в зависимости от объема.
Как происходит формирование предложения от регионального оператора собственникам жилья?
Действительно, в соответствии со статьей 189 Жилищного Кодекса РФ региональный оператор (в случае, если собственники помещений в МКД формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора) представляет таким собственникам предложения о сроке начала капитального ремонта, необходимом перечне и об объеме работ, их стоимости, о порядке и об источниках финансирования капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и другие предложения, связанные с проведением такого капитального ремонта.
Предложения Регоператора размещены на официальном сайте в разделе «Собственникам жилья/Предложения о капремонте».
Что входит в само понятие «капитальный ремонт»? На что могут рассчитывать жильцы при проведении такого ремонта?
Перечень услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД, выполнение которых финансируются за счет средств фонда капремонта, включает в себя:
-ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
-ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации,
-ремонт лифтовых шахт; -ремонт крыши, в том числе переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую крышу,
-устройство выходов на кровлю; -ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в МКД;
-утепление и ремонт фасада; -ремонт фундамента МКД.
-установку (замену) коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа).
Как будет проходить работа с должниками? Кто этим будет заниматься? Какое наказание предусмотрено за неуплату взносов?
Учет средств, поступивших на счет, счета регионального оператора, на специальный счет ведется соответственно региональным оператором и владельцем специального счета индивидуально по каждому собственника помещений в многоквартирном доме. Соответственно, определить должников будет не сложно. В случае если фонд формируется на сете/счетах Регоператора, то сначала с должниками будет вестись претензионная работа, затем последует обращение в суд. В случае спецсчета, этим должны будут заниматься сами собственники.
Если через несколько лет произойдут очередные изменения в системе ЖКХ и капитального ремонта, то что станет с накопленными средствами? Есть ли какие-то гарантии защиты этих средств?
Финансовая устойчивость Регоператора защищена бюджетом Нижегородской области. Правительство Нижегородской области несет субсидиарную ответственность за ненадлежащее исполнение Фондом обязательств перед собственниками помещений в МКД. Оно является гарантом сохранности средств. Спецсчета могут быть застрахованы, но за дополнительные средства собственников.
Комиссия Регоператора уже посетила несколько городов области. Какое общее впечатление от состояния многоквартирных домов? Насколько велика степень износа? В этом году капитальный ремонт домов будет проводиться авансом для жителей домов. Возможна ли такая практика в следующем году?
Краткосрочная программа капремонта рассчитана на три года с учетом бюджетных субсидий. Проведенный в ходе формирования программы мониторинг состояния жилищного фонда по проведению капитального ремонта МКД показал, что большая часть домов нуждается в капитальном ремонте. Комиссия регоператора, как я уже говорил, исследует дома, попавшие в краткосрочную программу с целью дальнейшей работы по организации капремонта и актуализации программы.
