КАПРЕМОНТ: ЗА И ПРОТИВ
С тех пор, как в феврале 2015 года в наших платежных
квитанциях за услуги ЖКХ появилась дополнительная строка – «капремонт» - поиски
ответа на вопрос «платить или не платить» приобрели для многих почти
экзистенциальный характер.
О том, что же такое капитальный ремонт, куда и на что идут средства,
собранные на его проведение, в беседе с обозревателем еженедельника
«Биржа» Игорем Станововым рассказал генеральный директор некоммерческой
организации «Фонд капитального ремонта многоквартирных домов, расположенных на
территории Нижегородской области» Сергей Протасов.
- Сергей Борисович, начнем с того, что же включает в себя
понятие «капитальный ремонт?
Законом четко определены виды работ, которые могут проводиться на доме в
рамках капитального ремонта. Основные из них, это: ремонт или замена лифтов,
ремонт лифтовых шахт; ремонт системы дымоудаления; ремонт внутридомовых
инженерных систем; ремонт крыши; утепление и ремонт фасада дома, ремонт
подвальных помещений; ремонт фундамента. В перечень также входит разработка
проектно-сметной документации по капитальному ремонту, осуществление
строительного контроля.
- Почему возникла необходимость дополнительных сборов на капитальный ремонт,
ведь раньше же без них обходились?
Действительно, долгое время ответственность за состояние многоквартирных
домов (МКД) несло государство, поскольку оно было их собственником. Но и тогда
темпы проводимого капремонта были невысоки, а жилищный фонд старел гораздо
быстрее. Это стало серьезной проблемой для страны. Появился даже такой
термин - «недоремонт». Со временем собственниками квартир становились
граждане, и вместе с правами они приобрели обязанности по содержанию и
своих квартир и общего имущества дома, в том числе и по капитальному ремонту.
Но решение о проведении таких работ принималось на добровольной
основе, размер платы за них был невелик, что не позволяло полноценно восстанавливать
эксплуатационные характеристики многоэтажек. Стало очевидно, что при сохранении
существующих объемов капремонта большая часть жилищного фонда придет в
непригодное состояние. Поэтому в законодательство были внесены изменения,
направленные на создание устойчивого механизма финансирования расходов,
связанных с проведением капремонта МКД. На собственников была возложена
обязанность по оплате ежемесячных взносов на капремонт, из которых для каждой
многоэтажки формируется свой фонд капремонта, а на органы госвласти региона —
обязанность по организации обеспечения своевременного проведения работ.
Безусловно, увеличение финансовой нагрузки вызвало обеспокоенность граждан. Но,
с другой стороны, необходимо осознавать, что эти меры направлены на обеспечение
сохранности жилищного фонда, создание благоприятных и безопасных условий
проживания.
- Существует две модели накопления средств на капитальный ремонт:
базовая – на счетах регионального оператора – и через специальный счет. В
чем их особенности, и есть ли преимущества проведения работ по
капитальному ремонту многоэтажных домов именно через регионального оператора?
- При накоплении средств на специальном счете жители дома
самостоятельно занимаются всем (от открытия счета в банке до заключения
договора с подрядной организацией). В случае, когда собственники сделали выбор
в пользу регионального оператора, все эти функции берет на себя Фонд
капитального ремонта многоквартирных домов, на который возлагаются все функции
по организации капитального ремонта: сбор и учет поступающих средств,
финансирование работ, разработка проектной документации, отбор подрядных
организаций, контроль за выполнением работ и их приемка. То есть региональный
оператор при проведении капремонта выступает в качестве технического заказчика и
финансиста. Перечисление денег в Фонд дает возможность не ждать несколько
лет, пока собственники смогут накопить всю необходимую для проведения работ
сумму.
Это преимущество уже смогли оценить жители домов, в которых будет выполнен
ремонт уже в этом году.
Отмечу, законом закреплено, что средства, собранные на территории одного
муниципального образования, не могут направляться на капремонт многоквартирных
домов в другом муниципальном образовании.
- Как Фонд проводит отбор подрядчиков для выполнения работ? Какими
критериями руководствуется?
- Выбор подрядных организаций на все виды работ осуществляется строго
на конкурсной основе. Порядок и критерии отбора подрядных организаций
определены федеральным законодательством и региональными подзаконными актами,
причем цена среди них не является заведомо преобладающим фактором. Играют
роль уровень квалификации подрядчика, опыт его работы за последние три
года и гарантия качества, которую он предоставляет на выполненные работы.
- А кем и как контролируется качество проведенного
ремонта? Есть ли у Фонда эффективными рычагами воздействия в
ситуациях, когда работы выполнены некачественно?
- Контроль осуществляет не только региональный оператор. Обязательным
условием проведения капремонта является наличие специализированной организации,
осуществляющей строительный контроль и технический надзор за работами,
проводимыми подрядной организацией.
Мы проводим тщательную приемку выполненных работ по каждому дому. Создаем
комиссию, куда входят представители госжилинспекции региона, министерства
строительства ЖКХ и ТЭК, органов местного самоуправления, регионального
оператора капремонта, но, самое главное, в комиссию мы обязательно включаем
жильцов дома. Качество работ контролируют на всех уровнях, так что пока подрядчик
не устранит все недоделки, если такие есть, мы дом не принимаем. А значит и
оплата выполненных работ не будет выполнена до тех пор, пока подрядчик не
выполнит все работы качественно и без замечаний.
Фонд капитального ремонта выступает гарантом качества выполненных работ и
будет предъявлять к подрядчикам соответствующие требования. Все претензии по
поводу вновь потекшей крыши жильцы смогут смело предъявлять ему. Региональный
оператор, в свою очередь, будет вести работу с подрядчиком, некачественно выполнившим
работу. Мы будем жестко требовать от подрядчиков высокого качества выполнения –
такую задачу поставил перед нами губернатор области В. Шанцев.
- Вернемся к планам Фонда. Какое количество
многоквартирных домов у нас в области и сколько из них нуждаются в капитальном
ремонте?
- В региональную программу капремонта (это адресный перечень всех МКД
региона) включено около 25 тысяч объектов. Из них 22 538 МКД формируют
фонды капремонта на счетах регионального оператора, 1795 – на специальных счетах.
Все многоквартирные дома, как построенные методом народной стройки, так и
специализированными организациями, требуют должной эксплуатации и проведения
своевременного капитального ремонта общего имущества. Иначе дом обветшает и
станет непригодным для проживания.
От уплаты взносов на капремонт освобождены собственники домов, которые
признаны в установленном порядке аварийными, подлежащими сносу или
реконструкции, а также собственники помещений в многоквартирном доме,
расположенном на земельном участке, в отношении которого принято решение о его
изъятии для государственных или муниципальных нужд. Также в региональную
программу по капремонту не включены дома, в которых имеется менее чем три
квартиры и жилые дома блокированной застройки.
Программа рассчитана на 30 лет, она содержит и перечень работ по
капремонту каждого дома, внесенного в нее, и сроки их выполнения, но это
– живой организм, и ежегодно программа будет актуализироваться
муниципалитетами.
- Наряду с долгосрочной программой в области сформирован и
краткосрочный план по проведению капитального ремонта в многоквартирных домах
на 2014-2016 годы». Сколько объектов включено в него и как реализуется
этот план?
- В 2015 году региональный оператор ведет ремонт около 200
многоквартирных домов. Так что более 12 тысяч нижегородцев уже до конца этого
года улучшат условия проживания именно благодаря региональной программе.
Сейчас Нижегородский фонд ремонта МКД приступил к реализации программы
2016 года. В ближайшее время будет разработана проектно-сметная документация на
капремонт более 500 многоквартирных домов, работы в которых начнутся в
следующем году.
Кроме того, региональный оператор приступил к организации работ по замене
лифтового оборудования. Согласно краткосрочному плану, в 2015 году будет
капитально отремонтировано или заменено 76 лифтов в 17 многоэтажках на общую
сумму 107 млн рублей: 49 лифтов в 11 многоэтажках Нижнего Новгорода и 27 лифтов
в шести МКД Дзержинска. Работы будут выполнены до конца декабря. Отмечу, что в таких масштабах
ремонт лифтов в регионе не выполнялся никогда, хотя процент износа составляет
68 % от общего количества лифтов в Нижегородской области.
Сейчас новая система капитального ремонта только набирает обороты. Думаю,
когда она заработает в полную силу, люди будут лучше понимать, куда идут
их средства, которые они платят ежемесячно, и будут более осознанно вносить их.
- Раз уж заговорили о деньгах, расскажите, какими средствами сегодня
располагает региональный Фонд капремонта и как они застрахованы от
разного рода рисков?
- Сейчас на балансе регионального оператора аккумулировано более 1 300
млн рублей средств собственников. Средняя собираемость взносов в период с
февраля по октябрь составляет 67 %, этот показатель растет, что внушает
оптимизм.
Что касается гарантий сохранности средств, то финансовая устойчивость Фонда
капитального ремонта защищена бюджетом Нижегородской области. Правительство
Нижегородской области несет субсидиарную ответственность за ненадлежащее
исполнение Фондом обязательств перед собственниками помещений в многоквартирных
жилых домах, оно и является гарантом сохранности средств.
- По каким критериям включаются дома в список очередности на проведение
капремонта? Как «кандидаты» распределены в этой очереди хронологически?
- И в жилищном кодексе, и в законе Нижегородской области о капремонте,
определены критерии, в соответствии с которыми, определяется очередность
каждого дома, с каждым видом работ в отдельности, исходя из расчета бальной
системы. Баллы начисляются в зависимости от: года ввода многоквартирного дома в
эксплуатацию, даты проведения последнего капитального ремонта, наличия совета
многоквартирного дома, оснащенности индивидуальными приборами учета расходуемых
ресурсов. Новый критерий, который будет учитываться, начиная с этого года –
собираемость взносов на капремонт, который так же будет влиять на очередность
многоквартирных домов.
- Где и как можно узнать, включен ли дом в план
капремонта и когда он будет произведен?
Узнать о том, в каком году планируется проведение капитального ремонта в
конкретном многоквартирном доме, можно на сайте регионального оператора -
www.fkrnnov.ru., где есть специальный раздел поиска информации по интересующему
вас объекту. Такой удобный интерактивный информационный ресурс был создан
в Нижегородской области впервые.
Хочу подчеркнуть, что Региональный оператор самостоятельно не принимает
участие в определении очередности тех или иных домов, а является лишь
исполнителем той программы, которая утверждена на муниципальном и
региональном уровне. Но как я уже говорил, программа будет ежегодно
актуализироваться органами местного самоуправления.
- Нередко от людей старшего возраста можно слышать: «Я не доживу до
капремонта и платить за него не буду!». Понять такую позицию, наверное,
можно, но каковы ее последствия?
По закону о новой системе капитального ремонта, все собственники жилых
и нежилых помещений в многоквартирных домах на всей территории Российской
Федерации несут обязанность по уплате взноса на капитальный ремонт общего
имущества в своих многоквартирных домах в размере не меньше минимального. В
Нижегородской области он вступил в силу с 1 февраля 2015 года. Освобождение от
обязанности по уплате взносов законодательством не предусмотрено, возможна лишь
компенсация расходов на оплату взносов для отдельных категорий граждан,
но для того, чтобы решить этот вопрос, необходимо обратиться в управление
социальной защиты населения по месту жительства
- А что произойдет, если за капремонт все же не платить?
- Начнет копиться долг, который собственник все равно должен будет погасить,
да еще и пени будут начислены - за несвоевременную оплату.
Кроме того, к неплательщикам взносов может быть применен тот же порядок
взыскания, что и к тем, кто не платит за коммунальные услуги: ограничение и
приостановка услуг или даже отчуждение квартиры в судебном порядке.
Наверное, не лишне напомнить, что право собственности подразумевает и
обязанность собственника по ее содержанию в надлежащем виде. В России уже давно
назрела необходимость реформирования системы капитального ремонта жилья,
поскольку та, что существовала прежде, не позволяла полноценно восстанавливать
эксплуатационные характеристики домов. Введение на федеральном уровне
обязательных взносов на капремонт направлено на создание в масштабах всей
страны устойчивого механизма финансирования расходов на проведение
капремонта и сохранение жилищного фонда в пригодном для проживания состоянии.
Ведь, думаю, для каждого из нас важно не только иметь свой дом, но и
сохранить его – и для себя, и для наследников.
